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绍兴顾鹏程的文学梦想

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日志

 
 

把房子“种”上山  

2017-03-24 08:38:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       把房子“种”上山 - 马路天使 - 绍兴顾鹏程的文学梦想

        绍兴首个“坡地村镇”试点项目获批,12亩建设用地都在地势低缓的山丘上。近日,诸暨市首个“坡地村镇”省级试点项目——同山园田里度假酒店项目获批,获得12亩专项用地指标,并已完成建设方案审批,将成为绍兴地区首个具有“坡地村镇”完全意义的建设项目。什么是“坡地村镇”?它对村镇建设及城市发展有何意义? 

绍兴的先行者

三月的诸暨市同山镇绿剑村,茶园已到了收获的时节,千亩油菜花在春雨的滋润下愈发蓬勃,穿村而过的古竹溪借着雨水的能量又开始新的奔程。这是一个靠山的村庄,骆驼山匍匐守护着一方生灵,山丘低缓的地势,让人们得以开垦种植,高粱地、水果园、茶园、油菜花田,一派秀美的田园风光。在不久的将来,这里将“长”出一幢幢新式房屋,嵌于林中,镶于坡地,为这幅美好的田园图再添几分闲情逸致。

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 作为诸暨市首个“坡地村镇”省级试点项目,同山园田里度假酒店已完成建设方案的审批,获得12亩省级专项用地指标。所谓“坡地村镇”建设用地试点项目,就是按照“零占耕地”的原则,探索低丘缓坡利用新方式,在保护原有地形地貌的前提下,依坡就势,把房子“种”到山林中去,形成“房在林中、园在山中”的山、水、林、田、城一体的生态型村镇和产业园区,最大限度保持原生态景观。

“坡地村镇”的标杆是浙江德清的裸心谷。作为全国首家尝试点状供地的项目,裸心谷的每一栋建筑都顺应自然地势,采取低密度、小规模、点状建设的方式,自然地融入周边的环境,一座座被高高架起在山脊上的独立小屋成为裸心谷招牌的树顶别墅。而裸心谷项目区内大面积的茶树和竹林,则采用租赁的形式利用,并一直保持原生态。“我想做的便是类似这种高端的山村精品酒店。”既是规划师又是投资人的王建军说,将酒店与村里的旅游文化融为一体,达到你中有我、我中有你、天人合一的境界。

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 据介绍,该项目投资约5000万元,建筑面积5000多平方米,共有35幢1~2层的独立房屋,连成一片休闲居住区。房屋的设计、装修都将自成风格,典雅而富有时尚气息。若进展顺利,整个项目将于今年开工建设,3~5年建成。“其实绍兴低丘缓坡的开发起步较早,在保护耕地、节约用地等方面均取得了明显成效。但回过头来看,过去那种削峰填谷、大挖大填的坡地开发模式对植被、地形地貌的破坏较大,在强调生态文明的今天显得有些不合时宜。

而如今开展的‘坡地村镇’试点是以生态化、宜居性、美观度为引领,更加科学、合理地开发利用坡地资源,同山镇的项目便积极践行了这一理念。”市国土局相关负责人说,这种坡地开发模式既要不占耕地,又要处理好地形地貌对建筑施工、交通组织、生产生活带来的现实问题,确实会带来相关的成本和难度的增加。王建军的设想是,虽然在斜坡上建房对房屋质量要求更高,设计、建造难度也更大,但房屋建造必须既要有风格,又要有格局,即使投入大一点,也要引领乡村酒店的更新换代,而不是无限制复制低端农家乐。他说,“坡地村镇”这种供地、开发的新模式

什么是“坡地村镇”?

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       必定要由高端项目来带动。自从浙江省于2014年开展“坡地村镇”建设用地试点以来,目前,湖州的安吉、长兴,杭州的余杭、临安、桐庐、淳安、建德等地“坡地村镇”蓬勃兴起。2016年8月,同山园田里度假酒店项目成功入围全省第二批试点名单,为绍兴地区入围的两个项目之一。

青山高耸,茂林修竹,藏身于莫干山的裸心谷,因“房在林中、园在山中”的独特建造模式,而成为世人向往的度假胜地。有媒体曾评价,德清裸心谷民宿不菲的价格,四成卖的是生态,四成卖的是服务,只有二成卖的是硬件设施。而这种巧借山水、靠山吃山的发展模式,正是依托“坡地村镇”的生态旅游的核心理念。所谓巧借山水,或可理解为“坡地村镇”需 “点状布局、垂直开发”的要求。

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点状布局,就是将建设用地按建筑落地面积进行等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对建筑周边原始生态用地的占用。垂直开发,就是让建筑实行依山顺势、错落有致、间距适宜的建设规划布局。“这种布局就是既要像把房子种在林地里,形成独立的点,又要贯通房屋与房屋之间的通道,像葫芦藤一样连成一串,依地势攀缘而上。”市国土局相关负责人说。

与之相配套的新型土地管理模式,也是“坡地村镇”实施中的一大重点与亮点。据了解,“坡地村镇”试点项目区范围内的用地,可以按照“用多少、征多少,建多少、转多少”的原则,实行“征转分离、分类管理”,即凡项目区内建设占用的土地,应办理农用地转用和土地征收手续,按建设用地实施管理;生态保留用地,可以根据项目开发需要办理征收手续后,仍按原土地用途进行管理。而实施试点项目建设且符合农村道路建设标准或符合林业生产经营条件的道路用地和道路建设,可以纳入农村道路范围使用管理和纳入林业生产设施用地管理。

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 同时,实行“点面结合、差别供地”。即对实施点状布局单体开发的建设地块,可以按地块独立供地;实施点状布局整体开发的,可以实行多个单体建筑开发建设地块整体组合供地。开发城镇建设用地的道路用地,可纳入市政道路用地管理实行划拨供地。试点项目区内旅游景区配套的公益性基础设施用地,可采用划拨方式供地。

“实际上,‘坡地村镇’试点也是在积极探索‘只征不转’和‘只转不征’的新型土地管理模式。”市国土局相关负责人说,这一管理模式体现了“精准化”、“差别化”的供地理念,在项目前期能够省下不少成本。“当然,‘坡地村镇’不仅仅是将具备开发建设条件的山坡地块开发为旅游观光建设用地,也可开发为城镇建设用地、农村建设用地和绿色产业建设用地。总的来说,是要转变土地利用开发方式,减少各类建设对平原优质耕地的占用,探索一条‘保护与保障并举’的土地利用管理新路子。”市国土局相关负责人说。

将成投资新热点

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 自从同山园田里度假酒店获批“坡地村镇”项目后,同山镇副镇长杨洋电话不断,都是询问或洽谈“坡地村镇”项目情况。“诸暨自然生态资源丰富,项目开发的空间很大。”杨洋说。“今年诸暨有六七个项目在申报‘坡地村镇’,投资商和当地政府都很欢迎这个项目。”诸暨市国土局有关负责人说,对旅游建设投资商来说,这种模式已有成功先例,且政策向好;对政府来说,该项目用地指标为省里直供,不纳入当地的建设用地指标,可以将每年有限的用地指标用在刀刃上。据统计,全省首批33个试点项目,节约建设用地指标约6000多亩。

而从深化土地管理制度改革和严格保护耕地资源的长远目标来说,“坡地村镇”的实施有着现实意义。绍兴素有“六山一水三分田”之称,人多地少,耕地总量和人均耕地更少,但山地特别是低丘缓坡资源较为丰富。据了解,在绍兴可开发利用的低丘缓坡资源大约有10万亩。“其实市区低丘缓坡开发起步较早,越城区已建的房地产项目如南山郡、铭丰臻园等,是低丘缓坡开发的另一种形式,它们建造于矿山开采后形成的废弃地,属于‘废地优用’。”市国土局相关负责人说,其实类似的建设一直都有,而“坡地村镇”就是低丘缓坡地综合利用的升级版。

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 “这或许将成为今后的一个投资热点。”杨洋说,“坡地村镇”的开发利用模式,在发现和利用景观生态价值的同时,更加注重保护、修复和改造自然生态环境,同时也为旅游经济发展提供了新机遇,逐渐为一些投资商所青睐。2017年,截至目前,全市又有8个“坡地村镇”项目正在申报中,其中诸暨市占了7个。“坡地村镇”不仅可以是新建项目,也可以利用农村老旧住宅改建;在投资模式上,可以独立运营,也可以投资商与农民合建。“我们鼓励并引导百姓生态移民到山上,或规划整村搬迁,这对消除危房、整治空心村、提升旅游城市品位大有好处,而且还能腾出更多的耕地,一举多得。”杨洋说。

然而,并不是所有房子都能“种”在山林里,“坡地村镇”开发也要适度和科学。“有关单位将对申报项目严格开展环境影响评价、水土流失和地质灾害评估,作为规划选址和项目立项的前提,同时要制订落实生态环境保护、水土保持、地质灾害防治措施。”市国土局相关负责人说。

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 目前“坡地村镇”虽说已吸引了不少投资商,但项目推进过程中也存在一些问题。例如土地政策的创新,项目区供排水、电力、煤气、交通等配套设施的完善,建设成本较大等问题不同程度地存在;相关部门正在努力加强协调,以保障项目的顺利实施;同时,“坡地村镇”的理念需大力宣传和推广,以消除投资商存在的认识偏差。下阶段,各地将把“坡地村镇”建设作为一项重点工作大力推进,全力做好项目规划设计、申报资料准备、土地报批出让等工作,积极催生“坡地村镇”项目尽快在绍兴开花结果,为绍兴人民提供更多宜居、宜游、精美、精致的好去处。

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