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绍兴顾鹏程的文学梦想

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日志

 
 

不再建设封闭住宅小区,你的小区会“被打开”吗  

2016-02-25 07:03:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       不再建设封闭住宅小区,你的小区会“被打开”吗 - 马路天使 - 绍兴顾鹏程的文学梦想

       221日,中央公布了一份重磅文件《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件,全文谈了九大要点,共三十条意见,各家媒体引用评论最多的是第十六条优化街区路网结构:不仅新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区 “已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用

  是城市建设布局的一种形式,它的特点是在城市规划的道路边上建设房子,且不设围墙。它的优点是可以增加公共道路和路网密度;缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快,可能会增加老人和小孩的交通安全隐患,增大居住区的近噪音干扰,会降低居住的舒适度和生活品质。不少人觉得,如果能居住在一个封闭小区,特别是单位大院,那一定是极好的。外有保安守门,内有绿地红花,闲杂人等不得入内,不仅住得安心、安宁,也显得有身份。与外界保持一定距离的私密小区,是在解决了基础问题后对生活品质的一种更高的追求。

  小块头没有太多打开的必要

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        我个人认为,此次提出的开放原则主要针对规模较大的小区。占地面积较小、居住人数较少的小区,不太可能被列入其中。杭州城市规划设计院总工程师汤海孺解释,推广街区制是放在优化路网结构的整体规划中的,如果小区外围的道路是一个围合的区块,满足城市通行的需求,就没有必要打开小区。主要还是针对挤占较多公共资源的住宅小区,一种是小区面积很大,内部有多条通路可以缓解交通压力的,另一类是有大片绿地、公共活动中心,打着私享旗号霸占公立公园、亲水国道等公共设施的小区。

  边距200米或是临界点不碍事是主要依据

  在国外,现在有许多国家为了缓解城市交通压力,已经开始推广适度规模小区制,一般是边距不超过200米、总面积不超过50亩的区块,这样可以兼顾公共交通和居住品质。比如说像杭州天都城这样大体积的楼盘项目,城市的支路都划到小区里去了,自然需要拆除围墙,作为公共道路的一部分,方便交通。汤海孺说。

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         另一方面,小区的出入口太少,到达公共交通的接口需要从外围绕过整个住宅的小区,在出行中碍事了,也可能会被打开,或者对小区内道路进行调整。比如把小区的一部分道路作为步行道,这也是促进绿色出行的需要。“‘尺度适宜的生活街区,是中央的意见中很重要的一个表述点。汤海孺分析,其实,最近几年新建的住宅小区,已经没有很大尺度的了,所以政策影响不大。

  社会整体运行成本肯定会降低

  汤海孺认为,要改造现有小区,需要做的工作还很多。首先,这需要得到业主的同意;其次,政府和相关单位也要做好配套服务,比如安保和监控方面,这是一个城市整体利益和小区业主利益的平衡题。更重要的是,打开小区目的是为了改善路网结构,需要结合本身城市交通的治理,以及城市管理水平的提高,最终通过内部道路公共化,解决交通路网布局问题。

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         浙江大学公共政策研究院副院长范柏乃认为,封闭式小区的缺点已经在现代生活中非常突显了:城市交通受阻、街道活力丧失、公共服务设施不足。拆掉小区围墙,可以节省大量土地资源和建设成本,还可以加强邻里交往,利于社会的治理。范柏乃解释,在社会管理上,人与人之间的信任感反而会因为封闭而降低,甚至造成社交的心理障碍,围墙越高,安全感越低打开小区的过程中,肯定有一个适应期甚至阵痛期,需要从配套和服务上做很多事情,但从长远来讲,整个社会的运行成本肯定会降低。就像高铁建在某个小区边上,对在小区生活的居民肯定有影响,但是对整个社会来说,是优化的。

  浙江4月出落地方案

  中央的《意见》还需要各地结合实际,落实具体措施。那么,浙江怎么会做?浙江省建设厅总规划师顾浩在回答媒体提问时说,目前省建设厅正结合《意见》内容和浙江工作实际,研究有针对性的具体措施,预计4月底前拿出具体方案。对于这次提出原则上不再建设封闭式小区,顾浩表示,从专业角度来说,是指用地规模较大的小区,比如大于9万平方米的小区,就要逐步打开通道,把内部道路用于城市交通,把小区绿化公园让社区共享。而居住户数较少的小区,或不在被开放范围。已经建成的小区,会被逐步打开并拆除围墙吗?顾浩表示,已建成的小区目前暂不需要拆除围墙。已拿地或在建小区逐步打开的操作办法,则要依照到4月底浙江出台的落地方案进行。

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         开放小区样板:杭州彩虹城

  开放式小区,杭州其实已经有了一个不错的样板。那就是总建筑面积46万方、户数3000户的彩虹城。彩虹城在规划时,设计了一条中央大道,贯通滨盛路和钱塘江边的闻涛路,可以从前广场一路步行到江边。这条路对所有人开放,沿街有银行网点、服装店、美甲店,还有亲子培训机构。周边小区的业主可以到这条路边的广场跳舞,也常常在这里遛孩子遛狗。彩虹城因此也成为周边最有活力的住区。

  虽然肯定会比较吵,但这样的规划,我们住户都挺满意的。生活方便、带火了沿街商铺的生意,人气高了,房价自己也不会低。就住在中央大道旁边的陈女士说,基本的生活所需不出小区就可以得到满足,而且小朋友、老人玩的地方也多,住着很舒服,感觉更人性化,更有亲和力。至于安全问题,在中央大道两旁,彩虹城由几幢楼组成一个小组团,以绿化围合,除了单元楼下的门禁,每个小组团设独立的出入口门禁和安保、监控。

  【链接】

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         最高法回应拆除小区围墙共享道路:新政有前瞻性,符合时代潮流。但意见的实施涉及业主权益,还有一个通过立法实现法治化的过程。

       最高人民法院民一庭庭长程新文:我们认为,上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现,也是落实中央城市工作会议的重要举措,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。

    推广街区制,从改变审美入手

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         这两天,许多从农村辛苦奋斗多年,终于在城里贷款买了房子的人突然被告知,自己所拥有的房子所在的小区,不过是“农耕时代的产物”。这让人瞬间感觉,中国新时期以来的城市化建设,无非是把人从一个落后的村庄迁移到另一个不那么落后的“新村”。没错,这里指的是因中央文件提到要开放小区、推广街区制而引起的讨论。

  打开小区围墙,实现内部道路公共化,这必然涉及多数人切身利益。从各种声音反映出来的是一种普遍的焦灼心态。实际上,《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》乃城市规划建设的纲领性、指导性文件,文件提出推广街区制,并不是说马上就要挽起袖子拆小区围墙。不少人有意无意地忽略了文件中“原则上”、“逐步”等语气缓和的措辞。

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        开放小区,首当其冲是从立法上使之有法可依。23日上午,最高法有关人员回应相关问题时指出,《若干意见》涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。相关措施的着眼点是解决交通网布局问题、缓解城市交通拥堵,涉及面也未必有人们想象的那么大。

  尽管如此,开放小区作为未来城市规划发展方向,仍需从当下开始推演、细化其可操作路径。面对全国城市小区、单位、大院皆以围墙为界的格局,该从何入手呢?除了梳理和制定相关法规外,尤为重要的是改变人们的审美习惯,形成以开放小区为美的文化意识。但这种城市文明意识并不会从天上掉下来,只有让人看到拆除围墙后的好处,才会赢得普遍的认可。

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         有人说,不妨从新建小区开始推行“无墙化”。《若干意见》也提出,原则上不再建设封闭住宅小区。但住宅小区属于商业地产,如果人们并不认可这类小区规划,谁会埋单?还有,地方政府为推广开放小区能否大幅降低地价,或给予相当政策优惠?如果不能,意味着开发商必须独自承担市场风险,谁会买账?在观念未普及、利益不均衡前提下,“门户开放”不仅在已建成小区难以推行,对新建小区也是困难重重。

  因此,无论是为了普及开放小区理念,还是减少制度推行阻力,都应自上而下、先易后难,逐步推而广之。换言之,只有先开放政府大楼、企业事业单位大院以及公共机构,才能树立榜样,让人看到推行街区制的好处,从而形成社会共识。如果政府大楼依旧高墙林立,企事业单位大院依然庭院深深,而景点、公园仍然关起门收费,推行开放小区的成本和代价必然非常巨大。从国际经验看,开放街区确实是符合效率最大化原则的城市规划建设思路。但也应承认,推广街区制,中国还有较长的路要走。

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        市中心大型封闭式小区开放能缓解交通压力,但居民有一定顾虑

       开放式街区创建了良好的邻里关系,也呼唤更高管理水平

        封闭还是开放,杭州小区样本调查

  已建成的封闭式小区要逐步拆掉围墙,成为近几日最热门的话题。杭州有不少封闭的小区,也有一些开放式的小区,昨天,记者探访了几个小区,它们的现状,或许能对我们理解小区开放的意义和难点有所帮助。

        案例A封闭式小区世纪新城:开放了出行更便利,但影响人车分流

  城西作为杭州最早开发商品住房的区域,拥有大量封闭的小区,不少小区体量都不小。但城西的拥堵恰恰又是出了名的。上下班高峰期,经常一个路口要等好几个红灯,堵在那里你就没有办法,因为旁边都是封闭式小区,缺乏支路,你无法改变路线。世纪新城位于文二西路与益乐路的交叉口,是杭州城西的一个较为封闭的社区,占地约33万平方米,34幢楼共有2500户左右的住户。世纪新城的保安告诉记者:小区人车分流,车辆进出都要登记,整体来说还是比较封闭的。

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        尽管小区东南西北4个方向都设计有出入口,但物业工作人员表示:考虑小区的安全隐患,每开放一个大门就需要投入一定成本的人力和物力,通过调研,最后决定西区只开两扇大门。家住世纪新城西区的王先生告诉记者,因为西区只有南向和东向的大门开放,如果要到小区北侧的高技街,需多绕行一段距离,会给业主的出行带来不便。

  租住在世纪新城的某位房客表示,上下班高峰周边几条路都很拥堵:高技街是单行线,两侧又一向都停满了车,经常会有堵车的情况,文二路因为车流量大就更加拥挤。这位房客告诉记者,尽管小区有很大的地下车库,在4个方向都有出口,但因为本身交通压力大,他常常开了近十分钟,还在小区边上打转。

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        根据已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的意见,像世纪新城这样的大盘如果拆掉围墙、打通道路,将大大方便业主的出行。此外,小区内的道路一旦作为市政道路公共使用,将多出两到三条支路,一定程度缓解区域内的交通压力。比如现在从益乐新村方向到东区的北门,必须从文二西路绕过大半个世纪新城,如果遇上红灯、堵车,几百米路花上15分钟是很正常的。而世纪新城东区就有一条南北向的道路,可以容纳两车对向通行,一旦打通了就可以从文二西路直接穿到高技街。

  不过,业主们也有顾虑。一位世纪新城东区业主表示,小区人车分流,那条南北向的道路是不通车的。如果开放作为公共道路,那么业主就存在安全隐患,小区住户也将面临更多噪声影响。家住城西绿城紫桂花园的金女士表示,对小区封闭式的管理较为满意,绿城小区的治安、环境等都非常优越。外来人要进入小区,保安首先会进行询问,这样能够保证小区安全问题以及业主的生活不被打扰。

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        紫桂花园物业人员告诉记者,小区里的一些公共资源,如泳池、绿化带、景观等均不对外开放,只有业主能够享受。一位紫桂花园业主认为,如果将小区打开,使得小区内资源变成公用,恐怕业主们不会情愿。毕竟这些资源都是我们花钱买的,且这样小范围的封闭小区对交通也没有过多的影响。当然,政策如何落地,政府应该会给一个万全的方案,相信大家的利益都会有所保障。该业主坦言。

       案例B:开放式社区良渚文化村:创建了和谐的邻里关系

  打开封闭式小区,形成街区式格局,除了让城市拥有更多毛细血管式的小路,缓解交通压力,也有利于打开藩篱,形成街里街坊的良好邻里关系。在这方面,准开放式的大型社区良渚文化村提供了一些借鉴。据了解,良渚文化村由十多个小区组成,如探梅里、秋荷坊等等。这些小区更像是一个个组团,虽然也是封闭的,但整个社区却是开放的。譬如春漫里的底商,组成了一条新街坊商街,为整个良渚文化村业主服务,此外还有美食街、文化艺术中心等配套,为业主提供了可供交流的公共空间。

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         不同于封闭式小区邻里关系的淡薄,正是这种开放式的社区氛围,让良渚文化村业主的邻里关系更加融洽。2011年业主自发订立了《村民公约》,这是杭州大型社区第一份业主自律互助的公约。也正因为良渚文化村名声在外,社区也吸引了更多的人前来。良渚文化村的一些公共配套知名度很高,像这里的美食一条街、教堂还有矿坑公园,都已经成了不少新杭州人的旅游消费景点。王先生是小区的业主,他告诉记者,有时候在美食街吃上一碗面都要排队半小时,更不用说双休日络绎不绝前来拍婚纱照的。

  据王先生介绍,一个很明显的现象是,只要是天气好的周末,美食街就会迎来大批的外来食客。咖啡店、小吃店、菜馆,周末吃面基本都要拿号子。有些甚至是从市区过来。美食街一家面店老板告诉记者,社区的开放,带来了大量的人气,也带来了消费力。我觉得这样的开放程度刚刚好,盘活了特色商业街。同时社区里的组团都设门岗,也有一定的私密性。一位住在村里的咖啡店老板说。

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         良渚文化村的借鉴意义是,以后不再新建封闭式小区,但小区仍可以形成一个个私密的组团,而公共空间和配套的开放和共享,既可以避免很多小区商业因人气缺乏而难以经营,也能诞生像《老友记》里的中央公园咖啡馆那种有助于促进邻里关系的场所。良渚文化村位于郊区,在杭州市中心,不少老小区其实都是开放的,如朝晖。但这些开放的老小区,也遇到停车难、消防救护通道受阻、公共绿地损毁等影响居民生活品质的问题。这些老小区如何既做到开放,又能解决这些问题,也考验管理者的智慧。

       巴菲特的住宅没有围墙,让我们来看看各国的小区是如何开放的

  听说将要逐渐推广街区制,逐步打开封闭小区,作为一名城市规划师,王峰觉得这代表了一种进步。他在自己的微信上发了很多有关这个街区制度的探讨。他是杭州的一名交通设计师,所以,他更关注于这样的改变对交通的影响。他说尽管现在提出这个概念,让很多老百姓无法接受,但这确实代表了某种进步的理念。那是不是国外的街坊模式都是开放的?

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         英国

  公交车站直接设在家门口,学校走出教学楼就可以乘车

  昨晚记者与英国留学的同学谈起英国的街区。他们说,在英国的学校里,几乎走出宿舍、教学楼就是公交车站。公交车会很自然地开进校园内,而且校园内还设置了两三个车站来方便学生出行。校园内的道路更是自然直接通向了校园外部。他们说,校园没有中国学校这样的标准大门。如果你想在国内一样找个印有学校名称的大门拍个到此一游,恐怕会失望。如果用一个更合适的词来描述英国大学,那么这里更像一个个与学校相关的建筑聚集区。在英国,居民居住的房子主要是独栋房。这些一幢幢的小房子距离街道很近,往往家门口就是一条快速的车道,家门对面就是一个公交车站。这些便利的设施对于他们的生活来说,仿佛触手可及。

  美国

  巴菲特的住宅没有围墙,独栋公寓每个单元有保安

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        在美国偏远的内布拉斯加州,最大的城市叫奥马哈,奥马哈最出名的地方,就是出了名超级富翁——“奥马哈先知巴菲特,他出生在奥马哈,现在还生活在奥马哈。奥马哈其实不大,40万人口。如果你去镇上的杂货店打听,老板娘会很爽快地画出巴菲特的住宅。他的住宅没有围墙,没有铁门,也不是大院子。只是一栋灰色的小楼,就紧挨着旁边的马路。巴菲特对这栋小楼确实不离不弃。巴菲特住房是美国住宅文化的一种缩影,在几乎所有的美国小区,很少见有一道耸立的围墙,小区道路一般不会太宽敞,双向两车道,社会车辆也可通行;即使是富人所在的别墅区,也是开放式的,屋门之外是自家草坪,自家草坪外就是马路,最多是个绿化带或低矮篱笆隔开。

  杭州城市规划专家杨毅栋在接受记者采访时说,在美国和英国的大城市里也有一些高密度住宅区,这里的很多独栋公寓,或者说一个单元就有专门的警卫。当然这样的房子价格也很高。在规划专家看来,我们国家的住宅目前仍传承了之前的单位大院式的住宿模式,在这个大院里很多配套都有,甚至包括了幼儿园和小学。这种模式让老百姓觉得很舒适,之后的开发商也都沿袭了这样的开发模式。

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         新加坡

  非封闭式住宅小区为主,议员每月会来家里来聊天

  很多讨论称,西欧国家包括美国等地多属于人口少,土地多的状况。但是中国的国情却很不同。像中国内地这样的高密度人口和住宅情况,或许从全球来说,只有新加坡,乃至中国香港情况类似,而它们的管理经验或许可以借鉴。从成都移民至新加坡的李兴和记者聊起新加坡的住宅区。她说,在新加坡有政府组屋、公寓和执行共管的公寓(也由政府开发)这些类型。政府组屋是非封闭式的,而公寓(商业开发)和执行共管的公寓是封闭式。公寓类似于国内商品房概念。

  新加坡80%的人都住在政府组屋。这种政府组屋是非封闭式管理的,而且没有保安。我们住的楼里没有保安,也没有觉得需要保安。在楼道里都有摄像头,一旦有可疑的人物,警察自然就可以发现。李兴大力推荐新加坡政府的社区管理措施。她说,每个月都有议员会安排一两个晚上跟居民直接对话。小区门口都会张贴出,议员与居民对话的时间和地点,所以如果居民有什么困难或者问题都可以直接告诉议员。有时候议员还会亲自敲门入屋和居民聊天。新加坡也依然有居民区的概念,这点和国内类似。他们小的社区就是叫居委会。这些居委会也就位于组屋区内,常常也是一群老人坐在里面或看电视或聊家常,又或者是一群人穿着同样的T恤在组织活动。

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        开放的小区=更人性化的社区

  杭州城市规划设计研究院交通轨道所所长王峰算是开放式街区建设的支持人。他说,很多国外研究表明,这样的社区建设可以显著影响居住者身体活动和健康情况。他说,打开我们的小区,将土地混合使用,可以更多地鼓励大家步行,并增加骑自行车的时间。通过发展和设计连通性良好的、带有步行道的街道,将街区尺寸相应变小,这就给步行者提供通向目的地的更直接路径。同时在街区建设时要保证骑行路网的连续性,也要将建筑物和建筑物的出入口设立于靠近公共交通站点的地方和路网附近。这些措施的配套实施,可以提高开放式社区居住的舒适性。

  另外,他分析道,把小区打开,意味着今后的街道会比现在窄。这样就会通过削减车道宽度来降低机动车的行驶速度,这对老人和残疾人来说有显著的好处。他分享了一个纽约街区道路驾驶体验的链接给我们。视频中,在纽约繁华街道上,汽车向前开了近3分钟,通过了约20多个路口才因红灯而停下。为什么汽车可以开得如此顺畅?他说,主要是因为道路有多路口设置,道路窄而且是单向通行,并且只允许小汽车通过。在这名杭州的交通规划师看来,这样的设计可以增加城市的人性和便捷性。

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        专家谈到,国外的住宅模式封闭式小区和开放式小区都有。规划专家进一步解释,国外好的住宅管理模式一般都是楼道管理,每个楼道都有一些门禁系统,一幢楼可能是对外开放的,但是每个单元都有独立的安保系统。专家同时指出,打开小区是一个遥远的目标,而从封闭走向开放,这里要经历的不仅仅是城市建设的变化,更需要经历管理模式的转化,还有经济水平的变化。 换句话说,从目前的封闭式小区的管理到开放式小区的管理,从开发商拿了一大块地开发的阶段,到只能拿一小块地进行开发的阶段,都还有很长的路要走。

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